Op zoek naar Frans onroerend goed

De Franse Slag
Het allerbeste advies op welk gebied dan ook voor wat dan ook in Frankrijk is, heb geduld! Alles duurt er vele malen langer dan in Nederland. Heeft u wel eens gehoord van de uitdrukking 'met de Franse slag'? Wanneer u zich op de huizenmarkt gaat begeven, zult u ondervinden wat daarmee wordt bedoeld.

De bemiddelaar
Om van veel ellende af te zijn worden er steeds vaker bemiddelaars in de arm genomen. Mensen of kantoren die niet alleen adviseren, maar ook van alles voor u regelen. Ze begeleiden u in het opstellen van een koopcontract, kijken of er geen addertjes onder het gras zijn, en kunnen alle vragen voor u beantwoorden. Let u er wel op dat zij de notaris niet kunnen vervangen, deze is altijd nodig voor het regelen van het (ver)-koopcontract.

De notaris
Een volgend advies is, om altijd gebruik te maken van een eigen notaris, een betrouwbaar persoon die aan uw kant staat en u zal begeleiden met de aankoop. In de meeste gevallen wordt er voor één notaris gekozen, bij voorkeur de notaris die door de koper is geselecteerd. De notaris heeft nog wel eens een makelaarsfunctie. Deze huizen zijn vaak goedkoper. Is de notaris ook de makelaar, dan adviseren wij u een eigen notaris te kiezen.

Soms staat men erop dat, wanneer u de taal niet machtig bent, er bij de notaris een Franse tolk aanwezig is, die alles netjes vertaalt, zodat u voor geen verrassingen komt te staan. Dit is een absolute aanrader wanneer u geen Frans spreekt! Houdt u er wel rekening mee dat de tolk voor de rekening van de koper is.

De notaris zoekt diverse dingen uit waardoor u nooit naderhand voor onverwachte problemen komt te staan. Weet wat u koopt!

Geen overhaaste beslissingen nemen!
Bekijk het potentiele onroerend goed meerdere keren. Vaak bent u na een eerste bezoek erg enthousiast en ziet u enkele dingen misschien over het hoofd. Slaap er een nachtje over, bekijk het huis nog een keer, dit keer wat meer lettend op details met nog meer vragen aan de makelaar of verkopende partij, en weeg dan alles serieus af.

De gemeente heeft altijd de eerste keus wanneer een huis of een terrein in de verkoop gaat (voorkoop). De notaris zal, na het tekenen van het Compromis de Vente (koopcontract), de gemeente hierover contacteren. Al komt het niet veel voor dat de gemeente alsnog het huis of terrein wil kopen, het is altijd wat bitter als dit misschien toch het geval is.

Wat mensen zelden uitzoeken is het bestemmingsplan (PLU of POS) van de gemeente. Komt er een belangrijke weg vlak langs uw huis te lopen, wordt er iets groots gebouwd in de omgeving van uw huis? Ga naar de gemeente en vraag ernaar! Ook in dit geval zal de notaris dit voor u uitzoeken, maar pas na het tekenen van het koopcontract. Mocht er bijvoorbeeld een snelweg worden gebouwd vlakbij uw huis, dan kunt u in de meeste gevallen toch nog onder de koop uit. Maar het beste is om alles toch eerst nog even uit te zoeken voor u een koopcontract tekent. De koper heeft immers een onderzoekplicht.

De staat van het huis
Nieuwbouw of een eeuwenoud pand, een grondige check van een bouwkundig technicus (ingenieur of architect) is ontzettend belangrijk. Een nieuw huis kan in de loop van de tijd verzakken, met alle gevolgen van dien. Een oud huis kan mankementen vertonen die u niet zo een twee drie kunt zien, maar een bouwkundig technicus wel.

Bij gebrek aan een goede bouwkundig technicus kunt u er ook een aannemer naar laten kijken.

Kunt u niemand vinden, let dan op vochtplekken, het dak, bedrading, waterleidingen, scheuren en het houtwerk. Check of er opvallende sporen van houtworm of andere insecten te zien zijn. Verder moet u zeker weten of er elektriciteit, water, riool of een goede septic tank aanwezig is (laat de makelaar de plek aanwijzen!). De kosten voor de aanleg zijn namelijk niet mals. Hoe wordt het huis verwarmd? Is er een zwembad, check dan ook de filterpomp. Er schieten altijd weer vragen te binnen na uw eerste bezoek. Ga dan bij grote interesse voor een tweede keer kijken en let dan opnieuw op alle, zo niet meer, details.

Laat u dus altijd goed informeren, en praat ook even met de buren, voordat u uw cheques uitschrijft.

Jachtrecht?
Inderdaad, u leest het goed. Wanneer u een aantal hectaren grond koopt kan het zijn dat de vorige eigenaar heeft toegestemd dat er op het gebied wordt gejaagd door derden. Deze 'bail de chasse' of 'contrat de chasse' kan door een vorige eigenaar zijn afgegeven aan een ACCA van de gemeente waar het huis is gelegen, maar ook van een andere gemeente! Dit vervalt niet bij de wisseling van eigenaar. Ook dit behoort de notaris uit te zoeken maar dit wordt nogal eens verzuimd. De nieuwe eigenaar kan deze situatie alleen beëindigen door, gelijktijdig met de koop van het huis, de prefect een aangetekende brief te sturen (met een c.c. aan de voorzitter van betreffende ACCA).

Hetzelfde geldt voor het recht van overpad, het bewerken van een stuk grond, het oogsten van olijven, noten, druiven, fruit of andere zaken, of een visrecht in een vijver of rivier op uw (toekomstige) landgoed. Houd u hier dus rekening mee en ga er niet vanuit dat de notaris alles keurig voor u heeft uitgezocht.

Extra kosten...
Bij de aanschaf van een huis komt er altijd een bedrag bovenop. Dit kan variëren van notariskosten en overdrachtsbelasting (ca. 7,5 % van de verkoopprijs) tot aan altijd duurder uitvallende verbouwingskosten, dus laat u goed informeren wat het totaalplaatje is van de aanschaf- en verbouwingskosten van het huis voor u erachter komt dat het ver boven uw budget zal gaan uitgroeien.

Compromis de Vente
U bent het erover eens een huis te gaan kopen. In eerste instantie krijgt u vaak een door de verkoper getekende 'promesse du vente', een belofte aan de koper dat de eigenaar het huis aan u gaat verkopen. Daar tegenover verwacht de verkoper van u dat u een getekende 'promesse d'achat' naar de verkoper stuurt, waarin u belooft om het huis te zullen kopen. Hiermee is de koop voor beide partijen voorlopig veilig gesteld. In een Compromis de Vente zijn beide beloftes inbegrepen.

Een Compromis de Vente is een koopcontract. Een belangrijke ontbindende factor kan zijn dat om de een of andere reden de hypotheek niet kan worden afgesloten en de aankoop dus niet kan doorgaan. U wordt wel verzocht bij meer dan 1 bank te proberen alvorens het op te geven. Het staat verkopers en kopers vrij om ontbindende voorwaarden op te nemen.

Bij het koopcontract moet u een aanbetaling doen. Dit kan ineens even een boel geld zijn. Veel mensen moeten hiervoor een lening afsluiten, terwijl men het restbedrag via een hypotheek regelt.

De afwikkeling van het koopcontract kan meerdere maanden in beslag nemen, tot maximaal twee jaar, afhankelijk van de notaris, het onroerend goed en de eventuele complicaties.

Diagnostic technique
Let u erop dat er een termieten-, asbest- en loodcontrole is gedaan alvorens u een contract ondertekent! Vanaf 1 november 2006 moet hier nu ook een energieverklaring bij en een 'Etat des risques naturels et technologiques'. De 'diagnostic de performance thermique' betreft de verwarmingsinstallatie en -gebruik en de 'etat risques naturels' heeft te maken met de natuurlijke risico's. Deze diagnose kan alleen door een erkend bedrijf worden opgesteld. De termietencontrole is overigens streekgebonden en is niet overal van toepassing.

Deze controle heeft een geldigheidsduur waar u op moet letten (3 maanden). De notaris en de verkopende partij zijn verplicht om het verslag van de controle bij het voorlopige verkoopcontract bij te sluiten. Maar, let u erop dat in Frankrijk de ex-eigenaar moeilijk te vervolgen is voor verborgen gebreken.

De acte authentique de vente
Wanneer alles accoord is, volgt de 'acte authentique de vente'. Dit is de uiteindelijke overdracht en de (rest)betaling van het onroerend goed.

De hypotheek of lening
Wanneer u een hypotheek of lening nodig hebt, kijkt u vrijwel altijd eerst in Nederland of België bij uw bank, of er een mogelijkheid is. Veel banken zullen de mogelijkheid aanbieden, maar steeds meer mensen gaan in Frankrijk zelf naar bijvoorbeeld de BNP Paribas of de Credit Agricole bank voor het afsluiten van een hypotheek of lening met veel lagere rente. Bent u de taal niet machtig, dan kunt u ervoor kiezen een tolk uit te nodigen bij uw bezoek aan de bank. Steeds vaker spreekt men echter Engels bij deze banken. Let u er wel op dat de hypotheekrente van uw Franse woning niet kan worden afgetrokken in Nederland, ook niet als u in Nederland huurt.

Vermogensbelasting
Wanneer u een flink huis hebt gekocht met een flink stuk grond erbij, en het geheel bedraagt na aftrek van de schulden minimaal 750.000 euro, inclusief gebruiksinboedel, auto, uw Franse bankrekening en beleggingen, dan moet u (zelf) aangifte doen voor vermogensbelasting (impôt de solidarité sur la fortune, ISF). De controle wordt namelijk steeds strenger en vooral buitenlanders worden streng aangepakt. Boetes kunnen hoog oplopen. Daar men de marktwaarde rekent van een bezit, kan een huis dat jaren geleden goedkoop werd gekocht en nu enorm veel geld waard is door de ligging en de prijsstijging, ineens wel vermogensbelastingsplichtig zijn. Er wordt inmiddels voor gepleit om de hoofdbewoning uit de ISF te halen.

Inkomstenbelasting
Verhuurt u uw huis in Frankrijk? Dan moet u inkomstenbelasting (l'impôt sur le revenu) opgeven (BIC: bénéfices industriels et commerciaux). Dat geldt zelfs voor een (sta)caravan! Fiscaal kan bij bescheiden huuropbrengsten gebruik gemaakt worden van het systeem van de micro-BIC. Ook hier geldt dat u het zelf moet opgeven, want wordt u ontdekt, dan zijn de boetes erg hoog. U kunt zich wenden tot de Trésor Public (Belastingkantoor) of, wanneer u vragen hebt, bij het dichtstbijzijnde "centre d'impôts". Maar, u kunt uw formulier ook downloaden. Zo krijgt u zelfs 20,- euro korting op de aangifte!

Verkopen
Wilt u binnen 15 jaar uw huis verkopen, houdt u er dan rekening mee dat er over de winst die u bij de verkoop heeft behaald, 16% belasting moet worden betaald (wanneer u belastingplichtig bent in een EU land, behalve Frankrijk!). Na het 5de jaar gaat dit ieder jaar met 10% omlaag. Deze 'plus-value' regeling is ingesteld om handel in huizen te voorkomen.

U kunt van de winst wel enkele kosten aftrekken:
-de automatische reductie van 1000,- euro (bij partnerschap 2000,- euro)
-de notariskosten & makelaarskosten
-bijkomende verkoopkosten
-de door een erkende aannemer uitgevoerde verbeteringswerken (geen onderhoudskosten dus) of 15%.

Heeft u een hypotheek afgesloten, dan kunt u deze niet zomaar zonder kosten aflossen binnen het termijn waarin u de hypotheek heeft afgesloten. Verkijk u dus niet op de winst!

Wij wensen u een succesvolle zoektocht en aankoop toe!

« Terug...